二手房装修第一步都离不开拆旧，但似乎又很没有存在感，容易为大家所忽略。襄阳装饰公司李经理总结了一下二手房装修拆旧的注意事项以及拆旧公司的选择技巧，希望可以帮到大家。

业务层层外包，各路人马混战

在襄阳业主装修过程中，拆旧这件事应该就是包含在装修中，当然在装修公司那里，装修会外包给施工队，而到了施工队这里，拆旧也会外包给拆迁队。这么一层层下来，当业主接触的拆迁工人的时候，其实已经是发生了几次转换。对于装修公司的拆旧报价，一般会比外面的独立拆旧队高出40%这样的比例。其实装修公司也是找的外的拆旧公司合作，因此他们从中赚取一部分费用。当然除了这类关系，业主自己在网上或是马路边找来的拆迁队，也是其中很重要的一块。上海一共有多少家拆旧公司或者拆旧队，恐怕很难有官方的统计数据，因为有那么多不是那么正规的公司体制。这次采访的人员，基本上从业都是10年以上，算是对行业比较了解的。

1.没有专业技术，服务不成体系

不需要特色，也没有技术含量，触目所及大多是各地老乡的集合，尤其是以安徽老乡为主。工人年龄30-45岁之间，年纪大了就不乐意要了，而20岁左右的年轻人，一方面比较毛糙，放在工地会不大放心，另一方面也实事求是的承认，年轻人几乎没有愿意再从事这行的。苦和累只是一方面，关键是没有技术，没有未来。这些人没有任何资格执照，不需要进行任何行业培训，工作多年之后，几乎也没有任何转行或者转型的主观意愿。

2.收入不算低，人员流动性较小

在调查之初，大家可能会觉得这个行业门槛这么低，又苦又累的，估计人员流动性会比较高，结果真的接触一圈下来，才发现情况恰恰相反。这一行还挺稳定的，队伍里都是老员工，原来这都是老乡带老乡这样比较原始的模式。正规的公司制度不是没有，但却不是主流的做法。工人师傅基本上能够达到7万元左右一年，但一年365天，他们的工时可以达到400多工，好吧，这主要是晚上属于加班。而在很多外地相对上海用工没有那么严格的前提下，加班估计还是一个比较奢侈的字眼。这个收入整体上还是有一定吸引力，因此虽然拆旧又苦又累，关键是没有技术积累，但还能留住人，人员流动性较小。

14年行情走低，与13年对比鲜明

太多新楼盘的入市，已经精装房的出现，导致拆旧的客户群的拓展受到了一定的限制。2014年与2013年形成鲜明的对比，13年是近些年行情最好的一年，连带着拆旧工人的工资也是去年涨得最多。但到了今年，上半年的行情相当惨淡，因此拆旧业和房地产真是息息相关。不禁让张师傅联想起了08年的金融危机，那一年也是相当的惨淡。

说起来，拆旧的某些活和时代的房产特征和装修特征还是有蛮大的关系的。从业18年的胡师傅向我们回忆：90年代的房大多需要翻新，由于那个时代的房子结构已经不大适应现在的居住需求，因此几乎每次拆旧时都会面临打通墙面，切割钻孔之类的业务成为其中很重要的一块，收费也算是水涨船高。

装修拆旧费一般来说是110元/平米，而一些高档物业还会选择无声的切割技术，这个价格就会达到400元/平米从业10年的张师父表示新房比例高，个人住宅的二手房拆旧有明显下降，整个行业都有体会。一次业务量也减少不少，打个比方去年每个月有10单的话14年的这上半年大概就只有2单，业务量锐减了70%以上。而与此对应的是，人工成本涨得幅度较大，利润有被压缩的趋势。从90年代一天四五十块钱，到现在的250元一天，尤其是从12、13、14这三年涨得最快。

面对整体行情，拆迁队各有各的想法。当然，年龄和想法还是挂上了钩。张师傅较为年轻，30岁左右，面对今年较为惨淡的行情，他想做装修队做施工，他说他有合作伙伴，也有过实际案例。我当然知道他嘴里的案例是什么样的情况，但是能够整合，扩大业务是他的一大目标。言语之间也是有种年轻人特有的朝气和想法。而胡师傅就比较守成，他说他年纪大了，不大愿意承担风险，能够把拆旧这行安安稳稳的做下去就是他的愿望了。反正只要存在一天房地产，存在一天装修，拆旧这个活就会有市场。他们比较笃定。

商务楼比民居更吃香，一条龙才有赚头

商务楼的活，其实拆旧公司也是非常欢迎的，主要是面积大，一个活顶好几个家装的活。因此报价反而比家装拆旧要略低一点，打个比方民房大概是60多元/平米的话，那么商务空间大概是40多元/平米，而且一般来说，商务楼的天花板是不用拆的，消防也是需要注意的，活其实比较齐整，没那么零碎。

业主变精明了，钱更加难赚。现在的业主更加会货比三家，不仅仅是设计师或者装修公司，往往左挑右选，连拆旧队也是要左右挑选一番。而很多拆旧队为了招徕更多的业主，往往在网上把回收的物品价格提高，等到了实地查看时，再把整体报价太高，或者说东西估价后不值这些钱。当然这还不算最恶劣的，最恶劣的是在拆旧过程中找各种理由涨价格，往往让业主有苦说不出，前些年因为暴力拆旧引发的投诉等事件，编辑部也接到不少，江湖人称敲墙党，听着就有些恐怖，好在最近这样的事情越来越少了。

民房的话，一般出现问题主要集中在水电这块，尤其是以前的老房子的一些管子本身可能带电，因此存在一定的安全隐患。此外还包含切割之类的作业方式。这些值得一说是，对于很多设计师不怎么专业，或是没有专业监理和装修人员介入的话，很多承重墙也会面临拆旧的危险，面对这样的情况，拆旧工人也会从安全的角度，提醒业主不可以敲或者是最多只能敲1/3的面积，但从客观情况来说，没有专业资质的拆旧人员并不完全值得信任。编辑觉得，如果房子结构比较复杂，改动比较大的话，一定还是找个专业的监理，其实也花不了几个钱，但安全性会得到很大的保障。

胡师傅说广义的拆旧其实分为拆旧和回收两块，一条龙服务的话，相对就会比较有赚头，而回收部分其实价格是比较透明，而且其实他们也是和那些专门回收的下家合作，有他们负责消化。

谁是拆迁队最紧密的合作伙伴?

1.设计师

一个拆迁队长手里少则3-5个，多则7-10个，设计师是很重要的合作资源，这些都是以个人的方式合作的。像张师傅这边，说的比较隐晦，每个设计师推荐之后，会有表示。但是请喝一顿酒还是买几条烟就确定了。而胡师傅就更坦荡一点，10%的提成，一清二楚。这些设计师的类别也是多种多样，有些是自己出来做的独立设计师，也有装修公司的任职的设计师。像大家耳熟能详的申远、统帅、迈高等规模较大的装修设计公司都赫然在列。

2.项目经理

其实项目经理和施工队长的区别，项目经理有专门的资格证照，一般都隶属于某一个装修公司。主要在于施工队长往往是马路游击队级别，像胡队长所合作的项目经理则有十几个，细细数来也是不少的。虽然装修公司分下来的活，利润会被分走一块，但是对于拆旧的验收，现在都是有装修队来验收，验收合格后业主才会支付给拆旧公司。像申远、星杰、迈高等老牌知名装修公司的项目经理都是拆旧公司的老客户。

对于这两类人，很明显拆迁队长更喜欢设计师，问其缘由回答也很实在，那就是设计师很多不懂施工方面的细节，所以不会过多干涉拆迁这块，他们的余地相会相应大一些。而项目经理很多都是施工队长出身，对拆迁的门道很了解，给拆迁队留的利润余地就更会更少一些。但是对于装修公司，拆迁公司也是很有依赖性，除了能从于装修公司接到活，而且拆迁之后，只有装修队验收合格之后，业主才会支付拆旧款。相比以前要和物业打交道，拼关系，相比较而言，还是与装修公司的业务结合更紧密，也更容易相处一些。

3.回头客

熟客介绍，这部分业务也占到了拆旧公司整体业务量的10%-20%之间。这一点和我们原来的估计的差不多，由于这块服务很难做出特色，能够有这个比例的熟客转换率，应该说还是挺不错的。

大家衡量拆旧队伍的时候，可以从以下一些小细节来挑选：

1.有没有配车，很多游击队形式的拆旧公司不一定会有配车，但是有点规模的拆旧公司，有一两辆面包车，能顾帮你回收，帮你清理垃圾等等。同时他们还有能力承接上海周边，例如昆山、苏州之类的业务。

2.合作的装修公司有哪些，因为现在只有装修公司验收之后，拆旧才能拿到钱，因此能够和大型、正规的装修公司长期合作的拆旧队，相对会更正规一些。

3.保护措施到不到位，其实装修公司会负责现场的保护措施，例如电梯，门，地面等。但是作为好一些的拆旧公司，也会有自己的保护措施。

4.合同签的是否详尽，例如关于现场保护，是否细化到物业大堂的灯、大理石、电梯等，比如说需要保留的部分是否详细注明，像常见的水电、窗台大理石、铝合金窗等等。

5.关于现场安全以及事故责任承担。一些有实力、重管理的拆旧公司，会在合同中申明，他对工人的施工安全负责，一旦发生事故，有拆旧公司负责保险等事宜，不给业主增加隐形的风险成本。

6.针对民居，目前较为常见的行情为：铲墙面8-10元/平米，拆墙地砖30元/平米，拆墙体40元/平米，切割150元/米，运垃圾10元/平米(套内面积)，当然这个价格仅供参考。如果过高或过低那就不大正常。尤其是回收家电和家具这个，如果比你家门口的回收站报的高的话，可信度就很低了。莫贪小便宜。

结束语

襄阳装饰公司李经理需要提醒业主的就是，千万不要贪小便宜，听信那些超高的回收价或者免费的拆旧服务，很多例子告诉我们，贪小便宜吃大亏。